부동산개발업 업무협약 대상,법률 시행령 고시(요약)

 

(주)보람도시개발:경기도 안양시 만안구 안양로 147번길7(안양동,창용빌딩2층)

(T)031-222-8947 (F)031-622-9923 (M)010-9052-8947/010-9377-0425 이재희 대표

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부동산개발업 업무협약(공동수행방식,분담수행방식)신규등록대행 전문업체 =

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부동산개발업 개요 (법 제1조, 제4조, 제36조)

• 전문성이 부족한 개발업자의 난립, 소비자피해 방지 및 개발업의 체계적 관리·육성 목적
• 일정규모 이상의 부동산 개발에 등록제 도입
• 등록하지 않고 부동산개발업을 하는 경우 3년 이하의 징역 또는 5천 만원 이하의 벌금

부동산개발의 정의 (법 제2조)

• 타인에게 공급할 목적으로
  • 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하거나
  • 건축물을 건축·대수선·리모델링·용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위

부동산개발업자 (법 제2조)

• 부동산개발을 업으로 영위하는 자

부동산개발업 등록대상 사업(법 제4조, 법시행령 제3조)

 

 

 

 

부동산개발업 등록대상 사업(법 제4조, 법시행령 제3조)

건축물(연면적)	주상복합(비주거용 연면적)	토지(면적)
2천㎡(연간 5천㎡) 이상	2천㎡(연간 5천㎡) 이상이고 비주거용 비율이 30% 이상인 경우에 한정	3천㎡(연간 1만㎡) 이상

※ 증축, 대수선, 리모델링, 용도변경은 인·허가된 면적만을 말함

• 위 규모 이상의 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성 또는 건축물을 건축·대수선·리모델링 또는 용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위로서 설치되거나될 예정인 부동산, 그 부동산의 이용권을 공급하고자 하는 자는
  ① 주영업소 소재지 관할 시·도청에 부동산개발업등록을 하거나
  ② 부동산개발업 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 개발사업을 할 수 있음
  <예>
  • 회사가 사옥·판매시설을 개발, 그 일부(2천㎡, 연간5천㎡)를 최초로 판매·임대하는 경우
  • 자기소유 토지를 규모이상 개발하여 타인에게 최초로 판매·임대하고자 하는 경우
  기존 판매·임대된 것과 본인이 사용하던 것을 재차 판매·임대할 경우에는 등록대상이 아님

부동산개발업 등록예외(법 제4조, 법시행령 제3조)

• 국가·지방자치단체
• 한국토지주택공사, 그 밖의 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관중 대통령령으로 정하는 자
• 「지방공기업법에 따른 지방공사 및 지방공단
• 「주택법」제9조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자가 주택건설사업 또는 대지조성사업을 하는 경우에 한하여 등록예외를 인정 - 주택건설사업자 또는 대지조성사업자가 주택건설사업 또는 대지조성사업 외의 부동산개발사업을 할 경우 등록 대상
• 다른 법률에 따라 해당 부동산개발을 시행할 수 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자
  (해당 법률에서 정하고 있는 부동산개발에 한정하여 등록제외됨)
  다른 법률에 따라 시행자로 지정받은 자"의 적용 기준
  • 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 정비사업을 시행할 수 있는 자
  • 「주택법」제9조에 따른 등록을 하지 아니하는 주택건설사업 또는 대지조성사업의 시행자로서 20세대미만의 주택건설사업 또는 1만㎡미만의 대지조성사업을 시행할 수 있는 자

부동산개발업 등록주체

• 토지소유자가 아닌 사업시행자(건축주)가 등록 주체임
  즉, 토지를 사용승락 받아 건축허가를 받을 경우 건축주가 등록
  ⇒ 토지소유자가 사업시행자(건축주)인 경우
  • 부동산개발업 등록을 하거나,
  • 부동산개발업 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 개발사업을 할 수 있음
    - 택지개발지구내 분양된 토지는 공동개발 협약가능

  ⇒ 토지소유를 하지 않은 자가 사업시행자(건축주)인 경우

  • 공동개발 협약이 불가하므로 반드시 사업시행자(건축주)가 부동산개발업 등록을 하여야 함
    - 즉, A소유토지를 B가 사용승낙 받았을 경우 협약 불가

공동개발사업 협약체결(법 제4조제4항, 법시행령 제7조)

부동산개발업을 등록할 수 없거나 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 할 경우 등록사업자와 협약을 체결하여 할 수 있으나 협약을 체결하기 위해서는 개발대상의 토지의 소유권을 확보하고 있어야 함

• 개발대상 토지가 가등기, 가등기담보권, 가압류 등(이하 저당권이라 함)이 있는 경우에는 부동산의 판매전까지 그 저당권을 말소 또는 저당권 등의 권리자로부터 해당사업 사항에 대한 동의를 받아야 부동산 개발이 가능함(택지개발지구내 분양된 토지는 협약체결 가능)
  - 법정용어 사용 : "약정" 또는 "계약"으로 표현하지 말고 "협약"으로 표현할 것
  ⇒ 필수 협약내용(법시행령 제7조제2항)
  • 토지소유자와 등록사업자간 개발된 부동산의 사용·처분, 수익의 분배, 사업비의부담, 사업기간, 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관한 사항을 반드시 포함해야 함

  ⇒ 부동산개발업등록증 대여금지(법 제10조)

  • 법 제25조제1항 규정에 의거 부동산개발업 등록대여시 부동산개발업 등록을 취소하고, 법 제38조의 규정에 의거 등록증을 대여한 자와 대여 받은자는 1년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처함

부동산개발업의 개시 및 종료시점

• 개시시점 : 최초 인·허가 시점
• 종료시점 : 판매의 경우 소유권이전 등기가 완료된 시점이고, 임대의 경우는 잔금 납부가 완료된 시점임 (즉, 인·허가된 면적 전체의 소유권 이전 또는 임대를 의미)
• 따라서, 협약체결할 경우 인·허가 전에 협약체결하여야 하며 종료시점까지 협약체결 요건을 유지하여야 함

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부동산개발 공동사업의 협약에 관한 규정

[시행 2013.4.19] [국토교통부고시 제2013-166호, 2013.4.19, 일부개정]

국토교통부(부동산산업과), 044-201-3420

제1조(목적) 이 고시는 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」제4조제4항 및 같은 법 시행령 제7조제3항에 따른 토지소유자와 등록사업자 사이의 협약체결에 필요한 세부사항을 정함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 고시에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "공동사업주체"란 토지소유자와 등록사업자가 부동산개발을 공동으로 수행하기 위하여 공동사업협약서를 작성하여 결성한 조직체를 말한다.

2. "공동사업협약"이란 토지소유자와 등록사업자가 공동으로 수행하는 부동산개발에 있어서 공동사업주체가 체결하는 협약을 말한다.

3. "공동사업협약서"란 공동사업주체가 개발한 부동산의 사용·처분, 수익의 분배, 사업비의 부담, 사업기간, 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관한 사항을 정한 협약서를 말한다.

4. "공동사업주체 대표자"란 함은 공동사업주체의 구성원 중에서 대표자로 선정된 자를 말한다.

제3조(공동사업수행의 유형) 공동사업협약은 공동사업주체가 공동사업을 수행하는 방식에 따라 다음 각 호와 같이 구분한다.

1. 공동수행방식 : 공동사업주체 구성원이 토지평가액과 개발사업비 등을 기준으로 일정 출자비율에 따라 연대하여 공동으로 사업 수행(공동사업주체 지분 출자비율이 있음)

2. 분담수행방식 : 공동사업주체 구성원이 일정 분담내용에 따라 각각 책임을 지고 공동으로 사업 수행

(공동사업주체 지분 출자비율이 없음,사업내용에 대한 분담내용만 기재하면됨)

제4조(공동사업주체 대표자의 선임) ① 공동사업주체는 관계법령에 따라 해당 개발사업에 대한 인가·허가·면허 등(이하 "인·허가등" 이라 한다)을 신청하거나 신고(변경신청 또는 변경신고를 포함한다. 이하 같다)한 사업주체를 공동사업주체 대표자로 선임하되, 공동으로 인·허가등을 신청하거나 신고한 사업주체인 경우에는 구성원이 상호 협의하여 공동사업주체 대표자를 선임한다.

② 제1항에 따라 선임된 공동사업주체 대표자는 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 시행령」 제24조에 따라 부동산개발업의 등록업무를 위임받은 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다), 해당 사업의 인·허가권자(변경 인·허가권자를 포함한다. 이하 같다), 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제29조에 따라 설립된 부동산개발업자단체(이하 "협회"라 한다) 및 제3자에 대하여 공동사업주체를 대표한다. 다만, 대표자가 파산 또는 해산, 부도 그 밖에 부득이한 사유로 이를 행사할 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다.

제5조(공동사업협약서의 작성 및 제출) ① 공동사업주체의 구성원은 공동사업의 수행방식에 따라 별표 1(공동수행방식) 또는 별표 2(분담수행방식)에 따른 공동사업표준협약서를 참고하여 공동사업협약서를 작성하고, 연명으로 서명·날인하여 이를 해당 개발사업에 대한 인·허가등을 신청하거나 신고 시 인·허가권자에게 제출하여야 한다.

② 제1항에 따라 공동사업협약서를 제출받은 인·허가권자는 이에 대한 적정 여부를 확인하여 처리하고 인·허가 등을 한 경우에는 그 결과를 별지 제1호서식에 따른 공동사업협약 체결현황 보고(통보)서에 따라 매월 말일을 기준으로 다음 달 10일까지 다음 각 호의 자에게 통보하여야 한다.

1. 등록사업자의 영업소재지 관할 시·도지사

2. 인·허가등을 신청하거나 신고한 토지·건축물 등 소재지 관할 시·도지사

3. 인·허가등을 신청하거나 신고한 자의 영업소 소재지(개인인 경우에는 주소지) 관할 시·도지사

4. 협회