2015년9월8일부터 시행 (부동산개발업 등록요건 완화)
현행 부동산개발업법에 따르면 건축물 연면적 2,000㎡, 토지 면적 3,000㎡ 이상을 개발하고자 하는 경우 개발업 등록을 하도록 되어 있으나, 앞으로 건축물 분양신고 면적과 동일하게 건축물 연면적 3,000㎡, 토지 면적 5,000㎡ 이상을 개발하는 경우 개발업 등록 또는 업무협약 을 하도록 요건이 완화됩니다.
토지개발,건축물 신축·대수선·리모델링·용도변경 시, “부동산개발 업”이 필요합니다
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부동산개발업 개요 (법 제1조, 제4조, 제36조)
전문성이 부족한 개발업자의 난립, 소비자피해 방지 및 개발업의 체계적 관리·육성 목적
일정규모 이상의 부동산 개발에 등록제 도입
등록하지 않고 부동산개발업을 하는 경우 3년 이하의 징역 또는 5천 만원 이하의 벌금
부동산개발의 정의 (법 제2조)
타인에게 공급할 목적으로
토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하거나
건축물을 건축·대수선·리모델링·용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위
부동산개발업자 (법 제2조)
부동산개발을 업으로 영위하는 자
부동산개발업 등록대상 사업(법 제4조, 법시행령 제3조)
건축물(연면적) | 주상복합(비주거용 연면적) | 토지(면적) |
3천㎡(연간 5천㎡) 이상 | 3천㎡(연간 5천㎡) 이상이고 | 5천㎡(연간 1만㎡) 이상 |
※ 증축, 대수선, 리모델링, 용도변경은 인·허가된 면적만을 말함
위 규모 이상의 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성 또는 건축물을 건축·대수선·리모델링 또는 용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위로서 설치되거나될 예정인 부동산, 그 부동산의 이용권을 공급하고자 하는 자는
① 주영업소 소재지 관할 시·도청에 부동산개발업등록을 하거나
② 부동산개발업 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 개발사업을 할 수 있음
<예>
회사가 사옥·판매시설을 개발, 그 일부(2천㎡, 연간5천㎡)를 최초로 판매·임대하는 경우
자기소유 토지를 규모이상 개발하여 타인에게 최초로 판매·임대하고자 하는 경우
기존 판매·임대된 것과 본인이 사용하던 것을 재차 판매·임대할 경우에는 등록대상이 아님
부동산개발업 등록예외(법 제4조, 법시행령 제3조)
국가·지방자치단체
한국토지주택공사, 그 밖의 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관중 대통령령으로 정하는 자
「지방공기업법에 따른 지방공사 및 지방공단
「주택법」제9조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자가 주택건설사업 또는 대지조성사업을 하는 경우에 한하여 등록예외를 인정 - 주택건설사업자 또는 대지조성사업자가 주택건설사업 또는 대지조성사업 외의 부동산개발사업을 할 경우 등록 대상
다른 법률에 따라 해당 부동산개발을 시행할 수 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자
(해당 법률에서 정하고 있는 부동산개발에 한정하여 등록제외됨)
다른 법률에 따라 시행자로 지정받은 자"의 적용 기준
「도시 및 주거환경정비법」에 따라 정비사업을 시행할 수 있는 자
「주택법」제9조에 따른 등록을 하지 아니하는 주택건설사업 또는 대지조성사업의 시행자로서 20세대미만의 주택건설사업 또는 1만㎡미만의 대지조성사업을 시행할 수 있는 자
부동산개발업 등록주체
토지소유자가 아닌 사업시행자(건축주)가 등록 주체임
즉, 토지를 사용승락 받아 건축허가를 받을 경우 건축주가 등록
⇒ 토지소유자가 사업시행자(건축주)인 경우
부동산개발업 등록을 하거나,
부동산개발업 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 개발사업을 할 수 있음
- 택지개발지구내 분양된 토지는 공동개발 협약가능
⇒ 토지소유를 하지 않은 자가 사업시행자(건축주)인 경우
공동개발 협약이 불가하므로 반드시 사업시행자(건축주)가 부동산개발업 등록을 하여야 함
- 즉, A소유토지를 B가 사용승낙 받았을 경우 협약 불가
공동개발사업 협약체결(법 제4조제4항, 법시행령 제7조)
부동산개발업을 등록할 수 없거나 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 할 경우 등록사업자와 협약을 체결하여 할 수 있으나 협약을 체결하기 위해서는 개발대상의 토지의 소유권을 확보하고 있어야 함
개발대상 토지가 가등기, 가등기담보권, 가압류 등(이하 저당권이라 함)이 있는 경우에는 부동산의 판매전까지 그 저당권을 말소 또는 저당권 등의 권리자로부터 해당사업 사항에 대한 동의를 받아야 부동산 개발이 가능함(택지개발지구내 분양된 토지는 협약체결 가능)
- 법정용어 사용 : "약정" 또는 "계약"으로 표현하지 말고 "협약"으로 표현할 것
⇒ 필수 협약내용(법시행령 제7조제2항)
토지소유자와 등록사업자간 개발된 부동산의 사용·처분, 수익의 분배, 사업비의부담, 사업기간, 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관한 사항을 반드시 포함해야 함
⇒ 부동산개발업등록증 대여금지(법 제10조)
법 제25조제1항 규정에 의거 부동산개발업 등록대여시 부동산개발업 등록을 취소하고, 법 제38조의 규정에 의거 등록증을 대여한 자와 대여 받은자는 1년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처함
부동산개발업의 개시 및 종료시점
개시시점 : 최초 인·허가 시점
종료시점 : 판매의 경우 소유권이전 등기가 완료된 시점이고, 임대의 경우는 잔금 납부가 완료된 시점임 (즉, 인·허가된 면적 전체의 소유권 이전 또는 임대를 의미)
따라서, 협약체결할 경우 인·허가 전에 협약체결하여야 하며 종료시점까지 협약체결 요건을 유지하여야 함.
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다년간 부동산개발과 관련업에 종사 하면서 축적된 경험을 통해 성심 성의 껏 상담을 해 드리겠습니다. 언제든지 상담 환영합니다.
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