시행면허는 보통 부동산개발업,주택건설업,도시정비업등으로 분류됩니다
1.부동산개발업(부동산개발의 관리및 육성에 광한법률)은 타인에게 공급할 목적으로(분양,임대)건축물은3,000㎡.토지는5,000㎡ 이상을 개발 할 경우에 필요한 면허이며,연면적을 기준으로 합니다.
등록요건은 법인의 자본금은3억원 이상,전문인력(부동산개발전문인력 교육수료자)2명이 필요합니다.
2.주택건설업(주택법)은 연립빌라 다세대,아파트등 주거전용 건축물 30세대이상일 경우에 필요한 면허이며 세대수를 기준으로 합니다.
법인 자본금 3억원 이상이며,건축기술자1명이 필요합니다.
3.도시정비업(도시정비업법)은 재개발,재건축등 조합을 설립하여 개발할 경우에 필요한 면허이지요.
자본금은 5억원이상 기술자5명이상을 필요로 합니다,
그럼 오늘은 부동산개발업에 대해서 중점적으로 설명드리겠습니다.
*주택법에 다른 주거용 건축물을 제외 한, 모든 부동산개발은 부동산개발업이 필요하다고 보시면 되겠습니다,예컨데 상가(근린생활시설),업무용 오피스텔(주거용 오피스텔포함),분양형 호텔 콘도,골프장,공장등 상당히 광범위하게 사용되는 면허입니다.
*그러나 부동산개발업을 등록하려면 법인자본금 및 전문인력 구인 등 절차가 까다로워 요즘은 기존 등록사업자와 국토교통부 표준양식에 의하여 업무협약(분담수행방식)으로 개발사업을 진행하시면 비용도 저렴하고 편리합니다.부동산개발을 계획하고 게시다면 아래 내용을 읽어 보시고 빠르고 간편한 업무형약으로 시행하세요.
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(주)보람도시개발 : ☎(031)222-8947 / 010-9377-0425
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부동산개발업 개요 (법 제1조, 제4조, 제36조)
전문성이 부족한 개발업자의 난립, 소비자피해 방지 및 개발업의 체계적 관리·육성 목적
일정규모 이상의 부동산 개발에 등록제 도입
등록하지 않고 부동산개발업을 하는 경우 3년 이하의 징역 또는 5천 만원 이하의 벌금
부동산개발의 정의 (법 제2조)
타인에게 공급할 목적으로
토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하거나
건축물을 건축·대수선·리모델링·용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위
부동산개발업자 (법 제2조)
부동산개발을 업으로 영위하는 자
부동산개발업 등록대상 사업(법 제4조, 법시행령 제3조)
건축물(연면적) | 주상복합(비주거용 연면적) | 토지(면적) |
3천㎡(연간 5천㎡) 이상 | 3천㎡(연간 5천㎡) 이상이고 | 5천㎡(연간 1만㎡) 이상 |
※ 증축, 대수선, 리모델링, 용도변경은 인·허가된 면적만을 말함
위 규모 이상의 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성 또는 건축물을 건축·대수선·리모델링 또는 용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위로서 설치되거나될 예정인 부동산, 그 부동산의 이용권을 공급하고자 하는 자는
① 주영업소 소재지 관할 시·도청에 부동산개발업등록을 하거나
② 부동산개발업 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 개발사업을 할 수 있음
<예>
회사가 사옥·판매시설을 개발, 그 일부(2천㎡, 연간5천㎡)를 최초로 판매·임대하는 경우
자기소유 토지를 규모이상 개발하여 타인에게 최초로 판매·임대하고자 하는 경우
기존 판매·임대된 것과 본인이 사용하던 것을 재차 판매·임대할 경우에는 등록대상이 아님
부동산개발업 등록예외(법 제4조, 법시행령 제3조)
국가·지방자치단체
한국토지주택공사, 그 밖의 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관중 대통령령으로 정하는 자
「지방공기업법에 따른 지방공사 및 지방공단
「주택법」제9조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자가 주택건설사업 또는 대지조성사업을 하는 경우에 한하여 등록예외를 인정 - 주택건설사업자 또는 대지조성사업자가 주택건설사업 또는 대지조성사업 외의 부동산개발사업을 할 경우 등록 대상
다른 법률에 따라 해당 부동산개발을 시행할 수 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자
(해당 법률에서 정하고 있는 부동산개발에 한정하여 등록제외됨)
다른 법률에 따라 시행자로 지정받은 자"의 적용 기준
「도시 및 주거환경정비법」에 따라 정비사업을 시행할 수 있는 자
「주택법」제9조에 따른 등록을 하지 아니하는 주택건설사업 또는 대지조성사업의 시행자로서 20세대미만의 주택건설사업 또는 1만㎡미만의 대지조성사업을 시행할 수 있는 자
부동산개발업 등록주체
토지소유자가 아닌 사업시행자(건축주)가 등록 주체임
즉, 토지를 사용승락 받아 건축허가를 받을 경우 건축주가 등록
⇒ 토지소유자가 사업시행자(건축주)인 경우
부동산개발업 등록을 하거나,
부동산개발업 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 개발사업을 할 수 있음
- 택지개발지구내 분양된 토지는 공동개발 협약가능
⇒ 토지소유를 하지 않은 자가 사업시행자(건축주)인 경우
공동개발 협약이 불가하므로 반드시 사업시행자(건축주)가 부동산개발업 등록을 하여야 함
- 즉, A소유토지를 B가 사용승낙 받았을 경우 협약 불가
공동개발사업 협약체결(법 제4조제4항, 법시행령 제7조)
부동산개발업을 등록할 수 없거나 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 할 경우 등록사업자와 협약을 체결하여 할 수 있으나 협약을 체결하기 위해서는 개발대상의 토지의 소유권을 확보하고 있어야 함
개발대상 토지가 가등기, 가등기담보권, 가압류 등(이하 저당권이라 함)이 있는 경우에는 부동산의 판매전까지 그 저당권을 말소 또는 저당권 등의 권리자로부터 해당사업 사항에 대한 동의를 받아야 부동산 개발이 가능함(택지개발지구내 분양된 토지는 협약체결 가능)
- 법정용어 사용 : "약정" 또는 "계약"으로 표현하지 말고 "협약"으로 표현할 것
⇒ 필수 협약내용(법시행령 제7조제2항)
토지소유자와 등록사업자간 개발된 부동산의 사용·처분, 수익의 분배, 사업비의부담, 사업기간, 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관한 사항을 반드시 포함해야 함
⇒ 부동산개발업등록증 대여금지(법 제10조)
법 제25조제1항 규정에 의거 부동산개발업 등록대여시 부동산개발업 등록을 취소하고, 법 제38조의 규정에 의거 등록증을 대여한 자와 대여 받은자는 1년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처함
부동산개발업의 개시 및 종료시점
개시시점 : 최초 인·허가 시점
종료시점 : 판매의 경우 소유권이전 등기가 완료된 시점이고, 임대의 경우는 잔금 납부가 완료된 시점임 (즉, 인·허가된 면적 전체의 소유권 이전 또는 임대를 의미)
따라서, 협약체결할 경우 인·허가 전에 협약체결하여야 하며 종료시점까지 협약체결 요건을 유지하여야 함.
(주)보람도시개발:경기도 안양시 만안구 안양로 147번길7(안양동,창용빌딩2층)
(T)031-222-8947 (F)031-622-9923 (M)010-9052-8947/010-9377-0425 이재희 대표
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*부동산개발업 등록기준*
[자본금]
구 분 | 요 건 | 구 비 서 류 |
법 인 | 3억원이상 | 법인등기부등본(등기부등본상 3억원이상) |
개 인 | 6억원이상 (대출제외) | 1.영업용자산평가액 6억원이상 : 개발대상인 소유부동산에 대한 감정평가액 또는 공시지가산정액을 알수 있는 증명서류 - 토지등기부등본 - 개별공시지가확인원 또는 감정평가서 확인! 공시지가 및 감정평가금액에서 토지등기부등본상에 설정금액(채권최고액)을 뺀 나머지 금액이 6억원 이상이어야함. - 현금은 30일이상 예금잔액증명서(신청일기준 7일이내 발급) - 공공기관 분양의 경우는 분양확인서 및 분양금액납부증명원 2.사업자등록증 사본 3.주민등록등본 |
[사무실]
요 건 | 구 비 서 류 |
- (면적제한 없음) | 1.임대일경우 임대차계약서(전대차일경우 전대차동의서 첨부) * 임대기간을 반드시 확인할 것 2.건물등기부등본(소유자 확인용) 3.건축물대장(건물용도 : 2종근린생활시설, 업무시설, 판매시설) |
[분야별 전문 인력 구비서류]
전문인력 자격 | 요건 및 구비서류 |
변호사 | <변호사법> 변호사자격이 있는 자로서 국가, 법인, 개인사무소 등 법률사무에 2년이상 종사자 *구비서류: 사법연수원수료증 사본, 변호사등록증 사본, 해당분야 경력증명서 |
회계사 | <공인회계사법> 기획재정부장관에게 등록한 공인회계사로서 해당분야 3년이상 종사자 *구비서류: 공인회계사시험합격증서 사본, 공인회계사등록증 사본, 경력증명서 |
자산운용 전문인력 | <부동산투자회사법> 자산운용전문인력으로 국토해양부장관에게 등록된 자 *구비서류: 부동산투자회사법에 따른 자산운용전문인력임을 입증하는 국토해양부장관의 확인서 |
은행근무10년 | <은행법>에 따른 제1금융기관에 10년이상 근무한 자로서 부동산개발금융 및 심사업무(PF) 3년이상 종사자 *구비서류: 금융기관의 경력증명서,4대 보험중 어느하나의 보험료 납부증명 |
감정평가사 | 해당분야 3년이상 종사자 *구비서류: 감정평가사 시험합격자 사본, 실무수습증서사본, 감정평가사등록증 사본, 경력증명서 |
공인중개사 | *공인중개사로서 부동산개발업을 하는 법인 또는 개인사무소에서 부동산개발업무에 3년이상 종사자 ⇒ 부동산개발업을 하는 법인 또는 개인사무소란 사업실적이 최종근무일로부터 5년이내 건축물 연면적 합계 5천㎡ 또는 토지면적 합계1만㎡이거나 또는 부동산개발부문매출액이 최종 근무일로부터 5년이내 150억원 이상이어야 함 ⇒ 부동산개발업무란: 취득,처분,관리,개발,자문(경력증명서에 표시되어야 함) *구비서류: 중개사자격증 사본, 해당법인 발행 경력증명서, 해당법인등록증, 보험료납부증명, 사업실적 또는 부동산개발매출액 증명서류(아래) ⇒ 실적증명서류: 사업실적은 인.허가를 증명하는 공문서 사본 또는 준공검사서(또는 사용승인서) 사본, 부동산개발 매출액증명은 대차대조표,손익계산서로서 부동산개발부문 매출액이 150억원 이상이어야 함 |
부동산관련분야 학사학위 이상 소지자 | *부동산관련분야 학사학위이상 소지자로서 부동산개발업을 하는 법인 또는 개인사무소,부동산투자회사,자산관리회사 등에서 개발업무에 3년(석사는 2년)이상 종사자 ⇒ 부동산 관련분야 학과: 경영학, 경제학, 법학, 부동산학, 지리학, 도시공학, 토목공학, 건축학, 건축공학, 조경학과 및 이에 상당하는 분야 학사(16개과목 이수자) ⇒ 부동산개발업을 하는 법인의 요건은 공인중개사와 동일 *구비서류: 졸업증명서, 기타 공인중개사의 구비서류와 동일 |
기술자 | <건설기술관리법> 토목,건축,국토개발분야 고급기술자 이상인자 *구비서류: 한국건설기술인협회발행 건설기술자경력증명서 |
건축사 | *구비서류: 건축사 자격증 사본 |
) --> ) --> ) --> ) --> 관련기관 종사자 | ※ 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관 등에서 부동산의 취득, 처분, 관리, 개발 또는 자문관련 업무에 종사한 자 |
○ 국가 또는 지방자치단체(경제자유구역청 포함) - 일반직 5급 또는 5급 상당 이상의 공무원으로서 주택, 토지, 국토, 도시, 건설, 건축부서에서 부동산개발제도수립.운용.인가.허가.승인.면허.신고 .심사 등에 관한 업무에 3년이상 경력이 있는 자 - 일반직7급 또는 7급상당의 공무원은 5년이상 경력이 있는 자 ○ 법 제4조제1항제2호 공공기관 : 관련 업무에 10년이상 종사(아래) ⇒ 대한주택공사, 토지공사, 철도.수자원, 도로, 관광, 공항, 인천국제공항공사, 한국철도시설공단 등 ○ 부동산개발목적 <지방공기업법>에 따른 지방공사 및 지방공단 관련업무 10년이상 종사 *구비서류: 근무기간과 담당업무가 기재된 경력증명서류, 경력기간확인을 위한 4대 보험중 어느하나의 보험료 납부증명서 |
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시행면허는 보통 부동산개발업,주택건설업,도시정비업등으로 분류됩니다
1.부동산개발업(부동산개발의 관리및 육성에 광한법률)은 타인에게 공급할 목적으로(분양,임대)건축물은3,000㎡.토지는5,000㎡ 이상을 개발 할 경우에 필요한 면허이며,연면적을 기준으로 합니다.
등록요건은 법인의 자본금은3억원 이상,전문인력(부동산개발전문인력 교육수료자)2명이 필요합니다.
2.주택건설업(주택법)은 연립빌라 다세대,아파트등 주거전용 건축물 30세대이상일 경우에 필요한 면허이며 세대수를 기준으로 합니다.
법인 자본금 3억원 이상이며,건축기술자1명이 필요합니다.
3.도시정비업(도시정비업법)은 재개발,재건축등 조합을 설립하여 개발할 경우에 필요한 면허이지요.
자본금은 5억원이상 기술자5명이상을 필요로 합니다,
그럼 오늘은 부동산개발업에 대해서 중점적으로 설명드리겠습니다.
*주택법에 다른 주거용 건축물을 제외 한, 모든 부동산개발은 부동산개발업이 필요하다고 보시면 되겠습니다,예컨데 상가(근린생활시설),업무용 오피스텔(주거용 오피스텔포함),분양형 호텔 콘도,골프장,공장등 상당히 광범위하게 사용되는 면허입니다.
*그러나 부동산개발업을 등록하려면 법인자본금 및 전문인력 구인 등 절차가 까다로워 요즘은 기존 등록사업자와 국토교통부 표준양식에 의하여 업무협약(분담수행방식)으로 개발사업을 진행하시면 비용도 저렴하고 편리합니다.부동산개발을 계획하고 게시다면 아래 내용을 읽어 보시고 빠르고 간편한 업무형약으로 시행하세요.
※부동산개발업 업무협약(분담수행방식),전문업체※
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부동산개발업 개요 (법 제1조, 제4조, 제36조)
전문성이 부족한 개발업자의 난립, 소비자피해 방지 및 개발업의 체계적 관리·육성 목적
일정규모 이상의 부동산 개발에 등록제 도입
등록하지 않고 부동산개발업을 하는 경우 3년 이하의 징역 또는 5천 만원 이하의 벌금
부동산개발의 정의 (법 제2조)
타인에게 공급할 목적으로
토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하거나
건축물을 건축·대수선·리모델링·용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위
부동산개발업자 (법 제2조)
부동산개발을 업으로 영위하는 자
부동산개발업 등록대상 사업(법 제4조, 법시행령 제3조)
건축물(연면적) | 주상복합(비주거용 연면적) | 토지(면적) |
3천㎡(연간 5천㎡) 이상 | 3천㎡(연간 5천㎡) 이상이고 | 5천㎡(연간 1만㎡) 이상 |
※ 증축, 대수선, 리모델링, 용도변경은 인·허가된 면적만을 말함
위 규모 이상의 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성 또는 건축물을 건축·대수선·리모델링 또는 용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위로서 설치되거나될 예정인 부동산, 그 부동산의 이용권을 공급하고자 하는 자는
① 주영업소 소재지 관할 시·도청에 부동산개발업등록을 하거나
② 부동산개발업 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 개발사업을 할 수 있음
<예>
회사가 사옥·판매시설을 개발, 그 일부(2천㎡, 연간5천㎡)를 최초로 판매·임대하는 경우
자기소유 토지를 규모이상 개발하여 타인에게 최초로 판매·임대하고자 하는 경우
기존 판매·임대된 것과 본인이 사용하던 것을 재차 판매·임대할 경우에는 등록대상이 아님
부동산개발업 등록예외(법 제4조, 법시행령 제3조)
국가·지방자치단체
한국토지주택공사, 그 밖의 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관중 대통령령으로 정하는 자
「지방공기업법에 따른 지방공사 및 지방공단
「주택법」제9조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자가 주택건설사업 또는 대지조성사업을 하는 경우에 한하여 등록예외를 인정 - 주택건설사업자 또는 대지조성사업자가 주택건설사업 또는 대지조성사업 외의 부동산개발사업을 할 경우 등록 대상
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부동산개발업 등록주체
토지소유자가 아닌 사업시행자(건축주)가 등록 주체임
즉, 토지를 사용승락 받아 건축허가를 받을 경우 건축주가 등록
⇒ 토지소유자가 사업시행자(건축주)인 경우
부동산개발업 등록을 하거나,
부동산개발업 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 개발사업을 할 수 있음
- 택지개발지구내 분양된 토지는 공동개발 협약가능
⇒ 토지소유를 하지 않은 자가 사업시행자(건축주)인 경우
공동개발 협약이 불가하므로 반드시 사업시행자(건축주)가 부동산개발업 등록을 하여야 함
- 즉, A소유토지를 B가 사용승낙 받았을 경우 협약 불가
공동개발사업 협약체결(법 제4조제4항, 법시행령 제7조)
부동산개발업을 등록할 수 없거나 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 할 경우 등록사업자와 협약을 체결하여 할 수 있으나 협약을 체결하기 위해서는 개발대상의 토지의 소유권을 확보하고 있어야 함
개발대상 토지가 가등기, 가등기담보권, 가압류 등(이하 저당권이라 함)이 있는 경우에는 부동산의 판매전까지 그 저당권을 말소 또는 저당권 등의 권리자로부터 해당사업 사항에 대한 동의를 받아야 부동산 개발이 가능함(택지개발지구내 분양된 토지는 협약체결 가능)
- 법정용어 사용 : "약정" 또는 "계약"으로 표현하지 말고 "협약"으로 표현할 것
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토지소유자와 등록사업자간 개발된 부동산의 사용·처분, 수익의 분배, 사업비의부담, 사업기간, 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관한 사항을 반드시 포함해야 함
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법 제25조제1항 규정에 의거 부동산개발업 등록대여시 부동산개발업 등록을 취소하고, 법 제38조의 규정에 의거 등록증을 대여한 자와 대여 받은자는 1년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처함
부동산개발업의 개시 및 종료시점
개시시점 : 최초 인·허가 시점
종료시점 : 판매의 경우 소유권이전 등기가 완료된 시점이고, 임대의 경우는 잔금 납부가 완료된 시점임 (즉, 인·허가된 면적 전체의 소유권 이전 또는 임대를 의미)
따라서, 협약체결할 경우 인·허가 전에 협약체결하여야 하며 종료시점까지 협약체결 요건을 유지하여야 함.
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구 분 | 요 건 | 구 비 서 류 |
법 인 | 3억원이상 | 법인등기부등본(등기부등본상 3억원이상) |
개 인 | 6억원이상 (대출제외) | 1.영업용자산평가액 6억원이상 : 개발대상인 소유부동산에 대한 감정평가액 또는 공시지가산정액을 알수 있는 증명서류 - 토지등기부등본 - 개별공시지가확인원 또는 감정평가서 확인! 공시지가 및 감정평가금액에서 토지등기부등본상에 설정금액(채권최고액)을 뺀 나머지 금액이 6억원 이상이어야함. - 현금은 30일이상 예금잔액증명서(신청일기준 7일이내 발급) - 공공기관 분양의 경우는 분양확인서 및 분양금액납부증명원 2.사업자등록증 사본 3.주민등록등본 |
[사무실]
요 건 | 구 비 서 류 |
- (면적제한 없음) | 1.임대일경우 임대차계약서(전대차일경우 전대차동의서 첨부) * 임대기간을 반드시 확인할 것 2.건물등기부등본(소유자 확인용) 3.건축물대장(건물용도 : 2종근린생활시설, 업무시설, 판매시설) |
[분야별 전문 인력 구비서류]
전문인력 자격 | 요건 및 구비서류 |
변호사 | <변호사법> 변호사자격이 있는 자로서 국가, 법인, 개인사무소 등 법률사무에 2년이상 종사자 *구비서류: 사법연수원수료증 사본, 변호사등록증 사본, 해당분야 경력증명서 |
회계사 | <공인회계사법> 기획재정부장관에게 등록한 공인회계사로서 해당분야 3년이상 종사자 *구비서류: 공인회계사시험합격증서 사본, 공인회계사등록증 사본, 경력증명서 |
자산운용 전문인력 | <부동산투자회사법> 자산운용전문인력으로 국토해양부장관에게 등록된 자 *구비서류: 부동산투자회사법에 따른 자산운용전문인력임을 입증하는 국토해양부장관의 확인서 |
은행근무10년 | <은행법>에 따른 제1금융기관에 10년이상 근무한 자로서 부동산개발금융 및 심사업무(PF) 3년이상 종사자 *구비서류: 금융기관의 경력증명서,4대 보험중 어느하나의 보험료 납부증명 |
감정평가사 | 해당분야 3년이상 종사자 *구비서류: 감정평가사 시험합격자 사본, 실무수습증서사본, 감정평가사등록증 사본, 경력증명서 |
공인중개사 | *공인중개사로서 부동산개발업을 하는 법인 또는 개인사무소에서 부동산개발업무에 3년이상 종사자 ⇒ 부동산개발업을 하는 법인 또는 개인사무소란 사업실적이 최종근무일로부터 5년이내 건축물 연면적 합계 5천㎡ 또는 토지면적 합계1만㎡이거나 또는 부동산개발부문매출액이 최종 근무일로부터 5년이내 150억원 이상이어야 함 ⇒ 부동산개발업무란: 취득,처분,관리,개발,자문(경력증명서에 표시되어야 함) *구비서류: 중개사자격증 사본, 해당법인 발행 경력증명서, 해당법인등록증, 보험료납부증명, 사업실적 또는 부동산개발매출액 증명서류(아래) ⇒ 실적증명서류: 사업실적은 인.허가를 증명하는 공문서 사본 또는 준공검사서(또는 사용승인서) 사본, 부동산개발 매출액증명은 대차대조표,손익계산서로서 부동산개발부문 매출액이 150억원 이상이어야 함 |
부동산관련분야 학사학위 이상 소지자 | *부동산관련분야 학사학위이상 소지자로서 부동산개발업을 하는 법인 또는 개인사무소,부동산투자회사,자산관리회사 등에서 개발업무에 3년(석사는 2년)이상 종사자 ⇒ 부동산 관련분야 학과: 경영학, 경제학, 법학, 부동산학, 지리학, 도시공학, 토목공학, 건축학, 건축공학, 조경학과 및 이에 상당하는 분야 학사(16개과목 이수자) ⇒ 부동산개발업을 하는 법인의 요건은 공인중개사와 동일 *구비서류: 졸업증명서, 기타 공인중개사의 구비서류와 동일 |
기술자 | <건설기술관리법> 토목,건축,국토개발분야 고급기술자 이상인자 *구비서류: 한국건설기술인협회발행 건설기술자경력증명서 |
건축사 | *구비서류: 건축사 자격증 사본 |
) --> ) --> ) --> ) --> 관련기관 종사자 | ※ 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관 등에서 부동산의 취득, 처분, 관리, 개발 또는 자문관련 업무에 종사한 자 |
○ 국가 또는 지방자치단체(경제자유구역청 포함) - 일반직 5급 또는 5급 상당 이상의 공무원으로서 주택, 토지, 국토, 도시, 건설, 건축부서에서 부동산개발제도수립.운용.인가.허가.승인.면허.신고 .심사 등에 관한 업무에 3년이상 경력이 있는 자 - 일반직7급 또는 7급상당의 공무원은 5년이상 경력이 있는 자 ○ 법 제4조제1항제2호 공공기관 : 관련 업무에 10년이상 종사(아래) ⇒ 대한주택공사, 토지공사, 철도.수자원, 도로, 관광, 공항, 인천국제공항공사, 한국철도시설공단 등 ○ 부동산개발목적 <지방공기업법>에 따른 지방공사 및 지방공단 관련업무 10년이상 종사 *구비서류: 근무기간과 담당업무가 기재된 경력증명서류, 경력기간확인을 위한 4대 보험중 어느하나의 보험료 납부증명서 |
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시행면허는 보통 부동산개발업,주택건설업,도시정비업등으로 분류됩니다
1.부동산개발업(부동산개발의 관리및 육성에 광한법률)은 타인에게 공급할 목적으로(분양,임대)건축물은3,000㎡.토지는5,000㎡ 이상을 개발 할 경우에 필요한 면허이며,연면적을 기준으로 합니다.
등록요건은 법인의 자본금은3억원 이상,전문인력(부동산개발전문인력 교육수료자)2명이 필요합니다.
2.주택건설업(주택법)은 연립빌라 다세대,아파트등 주거전용 건축물 30세대이상일 경우에 필요한 면허이며 세대수를 기준으로 합니다.
법인 자본금 3억원 이상이며,건축기술자1명이 필요합니다.
3.도시정비업(도시정비업법)은 재개발,재건축등 조합을 설립하여 개발할 경우에 필요한 면허이지요.
자본금은 5억원이상 기술자5명이상을 필요로 합니다,
그럼 오늘은 부동산개발업에 대해서 중점적으로 설명드리겠습니다.
*주택법에 다른 주거용 건축물을 제외 한, 모든 부동산개발은 부동산개발업이 필요하다고 보시면 되겠습니다,예컨데 상가(근린생활시설),업무용 오피스텔(주거용 오피스텔포함),분양형 호텔 콘도,골프장,공장등 상당히 광범위하게 사용되는 면허입니다.
*그러나 부동산개발업을 등록하려면 법인자본금 및 전문인력 구인 등 절차가 까다로워 요즘은 기존 등록사업자와 국토교통부 표준양식에 의하여 업무협약(분담수행방식)으로 개발사업을 진행하시면 비용도 저렴하고 편리합니다.부동산개발을 계획하고 게시다면 아래 내용을 읽어 보시고 빠르고 간편한 업무형약으로 시행하세요.
※부동산개발업 업무협약(분담수행방식),전문업체※
(주)보람도시개발 : ☎(031)222-8947 / 010-9377-0425
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부동산개발업 개요 (법 제1조, 제4조, 제36조)
전문성이 부족한 개발업자의 난립, 소비자피해 방지 및 개발업의 체계적 관리·육성 목적
일정규모 이상의 부동산 개발에 등록제 도입
등록하지 않고 부동산개발업을 하는 경우 3년 이하의 징역 또는 5천 만원 이하의 벌금
부동산개발의 정의 (법 제2조)
타인에게 공급할 목적으로
토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하거나
건축물을 건축·대수선·리모델링·용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위
부동산개발업자 (법 제2조)
부동산개발을 업으로 영위하는 자
부동산개발업 등록대상 사업(법 제4조, 법시행령 제3조)
건축물(연면적) | 주상복합(비주거용 연면적) | 토지(면적) |
3천㎡(연간 5천㎡) 이상 | 3천㎡(연간 5천㎡) 이상이고 | 5천㎡(연간 1만㎡) 이상 |
※ 증축, 대수선, 리모델링, 용도변경은 인·허가된 면적만을 말함
위 규모 이상의 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성 또는 건축물을 건축·대수선·리모델링 또는 용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위로서 설치되거나될 예정인 부동산, 그 부동산의 이용권을 공급하고자 하는 자는
① 주영업소 소재지 관할 시·도청에 부동산개발업등록을 하거나
② 부동산개발업 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 개발사업을 할 수 있음
<예>
회사가 사옥·판매시설을 개발, 그 일부(2천㎡, 연간5천㎡)를 최초로 판매·임대하는 경우
자기소유 토지를 규모이상 개발하여 타인에게 최초로 판매·임대하고자 하는 경우
기존 판매·임대된 것과 본인이 사용하던 것을 재차 판매·임대할 경우에는 등록대상이 아님
부동산개발업 등록예외(법 제4조, 법시행령 제3조)
국가·지방자치단체
한국토지주택공사, 그 밖의 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관중 대통령령으로 정하는 자
「지방공기업법에 따른 지방공사 및 지방공단
「주택법」제9조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자가 주택건설사업 또는 대지조성사업을 하는 경우에 한하여 등록예외를 인정 - 주택건설사업자 또는 대지조성사업자가 주택건설사업 또는 대지조성사업 외의 부동산개발사업을 할 경우 등록 대상
다른 법률에 따라 해당 부동산개발을 시행할 수 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자
(해당 법률에서 정하고 있는 부동산개발에 한정하여 등록제외됨)
다른 법률에 따라 시행자로 지정받은 자"의 적용 기준
「도시 및 주거환경정비법」에 따라 정비사업을 시행할 수 있는 자
「주택법」제9조에 따른 등록을 하지 아니하는 주택건설사업 또는 대지조성사업의 시행자로서 20세대미만의 주택건설사업 또는 1만㎡미만의 대지조성사업을 시행할 수 있는 자
부동산개발업 등록주체
토지소유자가 아닌 사업시행자(건축주)가 등록 주체임
즉, 토지를 사용승락 받아 건축허가를 받을 경우 건축주가 등록
⇒ 토지소유자가 사업시행자(건축주)인 경우
부동산개발업 등록을 하거나,
부동산개발업 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 개발사업을 할 수 있음
- 택지개발지구내 분양된 토지는 공동개발 협약가능
⇒ 토지소유를 하지 않은 자가 사업시행자(건축주)인 경우
공동개발 협약이 불가하므로 반드시 사업시행자(건축주)가 부동산개발업 등록을 하여야 함
- 즉, A소유토지를 B가 사용승낙 받았을 경우 협약 불가
공동개발사업 협약체결(법 제4조제4항, 법시행령 제7조)
부동산개발업을 등록할 수 없거나 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 할 경우 등록사업자와 협약을 체결하여 할 수 있으나 협약을 체결하기 위해서는 개발대상의 토지의 소유권을 확보하고 있어야 함
개발대상 토지가 가등기, 가등기담보권, 가압류 등(이하 저당권이라 함)이 있는 경우에는 부동산의 판매전까지 그 저당권을 말소 또는 저당권 등의 권리자로부터 해당사업 사항에 대한 동의를 받아야 부동산 개발이 가능함(택지개발지구내 분양된 토지는 협약체결 가능)
- 법정용어 사용 : "약정" 또는 "계약"으로 표현하지 말고 "협약"으로 표현할 것
⇒ 필수 협약내용(법시행령 제7조제2항)
토지소유자와 등록사업자간 개발된 부동산의 사용·처분, 수익의 분배, 사업비의부담, 사업기간, 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관한 사항을 반드시 포함해야 함
⇒ 부동산개발업등록증 대여금지(법 제10조)
법 제25조제1항 규정에 의거 부동산개발업 등록대여시 부동산개발업 등록을 취소하고, 법 제38조의 규정에 의거 등록증을 대여한 자와 대여 받은자는 1년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처함
부동산개발업의 개시 및 종료시점
개시시점 : 최초 인·허가 시점
종료시점 : 판매의 경우 소유권이전 등기가 완료된 시점이고, 임대의 경우는 잔금 납부가 완료된 시점임 (즉, 인·허가된 면적 전체의 소유권 이전 또는 임대를 의미)
따라서, 협약체결할 경우 인·허가 전에 협약체결하여야 하며 종료시점까지 협약체결 요건을 유지하여야 함.
(주)보람도시개발:경기도 안양시 만안구 안양로 147번길7(안양동,창용빌딩2층)
(T)031-222-8947 (F)031-622-9923 (M)010-9052-8947/010-9377-0425 이재희 대표
다년간 부동산개발과 관련업에 종사 하면서 축적된 경험을 통해 성심 성의 껏 상담을 해 드리겠습니다. 언제든지 상담 환영합니다.
부동산개발업 업무협약(공동수행방식,분담수행방식)신규등록대행 전문업체 =
*부동산개발업 등록기준*
[자본금]
구 분 | 요 건 | 구 비 서 류 |
법 인 | 3억원이상 | 법인등기부등본(등기부등본상 3억원이상) |
개 인 | 6억원이상 (대출제외) | 1.영업용자산평가액 6억원이상 : 개발대상인 소유부동산에 대한 감정평가액 또는 공시지가산정액을 알수 있는 증명서류 - 토지등기부등본 - 개별공시지가확인원 또는 감정평가서 확인! 공시지가 및 감정평가금액에서 토지등기부등본상에 설정금액(채권최고액)을 뺀 나머지 금액이 6억원 이상이어야함. - 현금은 30일이상 예금잔액증명서(신청일기준 7일이내 발급) - 공공기관 분양의 경우는 분양확인서 및 분양금액납부증명원 2.사업자등록증 사본 3.주민등록등본 |
[사무실]
요 건 | 구 비 서 류 |
- (면적제한 없음) | 1.임대일경우 임대차계약서(전대차일경우 전대차동의서 첨부) * 임대기간을 반드시 확인할 것 2.건물등기부등본(소유자 확인용) 3.건축물대장(건물용도 : 2종근린생활시설, 업무시설, 판매시설) |
[분야별 전문 인력 구비서류]
전문인력 자격 | 요건 및 구비서류 |
변호사 | <변호사법> 변호사자격이 있는 자로서 국가, 법인, 개인사무소 등 법률사무에 2년이상 종사자 *구비서류: 사법연수원수료증 사본, 변호사등록증 사본, 해당분야 경력증명서 |
회계사 | <공인회계사법> 기획재정부장관에게 등록한 공인회계사로서 해당분야 3년이상 종사자 *구비서류: 공인회계사시험합격증서 사본, 공인회계사등록증 사본, 경력증명서 |
자산운용 전문인력 | <부동산투자회사법> 자산운용전문인력으로 국토해양부장관에게 등록된 자 *구비서류: 부동산투자회사법에 따른 자산운용전문인력임을 입증하는 국토해양부장관의 확인서 |
은행근무10년 | <은행법>에 따른 제1금융기관에 10년이상 근무한 자로서 부동산개발금융 및 심사업무(PF) 3년이상 종사자 *구비서류: 금융기관의 경력증명서,4대 보험중 어느하나의 보험료 납부증명 |
감정평가사 | 해당분야 3년이상 종사자 *구비서류: 감정평가사 시험합격자 사본, 실무수습증서사본, 감정평가사등록증 사본, 경력증명서 |
공인중개사 | *공인중개사로서 부동산개발업을 하는 법인 또는 개인사무소에서 부동산개발업무에 3년이상 종사자 ⇒ 부동산개발업을 하는 법인 또는 개인사무소란 사업실적이 최종근무일로부터 5년이내 건축물 연면적 합계 5천㎡ 또는 토지면적 합계1만㎡이거나 또는 부동산개발부문매출액이 최종 근무일로부터 5년이내 150억원 이상이어야 함 ⇒ 부동산개발업무란: 취득,처분,관리,개발,자문(경력증명서에 표시되어야 함) *구비서류: 중개사자격증 사본, 해당법인 발행 경력증명서, 해당법인등록증, 보험료납부증명, 사업실적 또는 부동산개발매출액 증명서류(아래) ⇒ 실적증명서류: 사업실적은 인.허가를 증명하는 공문서 사본 또는 준공검사서(또는 사용승인서) 사본, 부동산개발 매출액증명은 대차대조표,손익계산서로서 부동산개발부문 매출액이 150억원 이상이어야 함 |
부동산관련분야 학사학위 이상 소지자 | *부동산관련분야 학사학위이상 소지자로서 부동산개발업을 하는 법인 또는 개인사무소,부동산투자회사,자산관리회사 등에서 개발업무에 3년(석사는 2년)이상 종사자 ⇒ 부동산 관련분야 학과: 경영학, 경제학, 법학, 부동산학, 지리학, 도시공학, 토목공학, 건축학, 건축공학, 조경학과 및 이에 상당하는 분야 학사(16개과목 이수자) ⇒ 부동산개발업을 하는 법인의 요건은 공인중개사와 동일 *구비서류: 졸업증명서, 기타 공인중개사의 구비서류와 동일 |
기술자 | <건설기술관리법> 토목,건축,국토개발분야 고급기술자 이상인자 *구비서류: 한국건설기술인협회발행 건설기술자경력증명서 |
건축사 | *구비서류: 건축사 자격증 사본 |
) --> ) --> ) --> ) --> 관련기관 종사자 | ※ 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관 등에서 부동산의 취득, 처분, 관리, 개발 또는 자문관련 업무에 종사한 자 |
○ 국가 또는 지방자치단체(경제자유구역청 포함) - 일반직 5급 또는 5급 상당 이상의 공무원으로서 주택, 토지, 국토, 도시, 건설, 건축부서에서 부동산개발제도수립.운용.인가.허가.승인.면허.신고 .심사 등에 관한 업무에 3년이상 경력이 있는 자 - 일반직7급 또는 7급상당의 공무원은 5년이상 경력이 있는 자 ○ 법 제4조제1항제2호 공공기관 : 관련 업무에 10년이상 종사(아래) ⇒ 대한주택공사, 토지공사, 철도.수자원, 도로, 관광, 공항, 인천국제공항공사, 한국철도시설공단 등 ○ 부동산개발목적 <지방공기업법>에 따른 지방공사 및 지방공단 관련업무 10년이상 종사 *구비서류: 근무기간과 담당업무가 기재된 경력증명서류, 경력기간확인을 위한 4대 보험중 어느하나의 보험료 납부증명서 |
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=일반법인,건설법인 양도양수= 부동산개발업 업무협약,신규등록대행 =
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