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부동산개발업 개요 (법 제1조, 제4조, 제36조)

• 전문성이 부족한 개발업자의 난립, 소비자피해 방지 및 개발업의 체계적 관리·육성 목적
• 일정규모 이상의 부동산 개발에 등록제 도입
• 등록하지 않고 부동산개발업을 하는 경우 3년 이하의 징역 또는 5천 만원 이하의 벌금

부동산개발의 정의 (법 제2조)

• 타인에게 공급할 목적으로
  • 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하거나
  • 건축물을 건축·대수선·리모델링·용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위

부동산개발업자 (법 제2조)

• 부동산개발을 업으로 영위하는 자

부동산개발업 등록대상 사업(법 제4조, 법시행령 제3조)

 

 

 

 

부동산개발업 등록대상 사업(법 제4조, 법시행령 제3조)

건축물(연면적)	주상복합(비주거용 연면적)	토지(면적)
2천㎡(연간 5천㎡) 이상	2천㎡(연간 5천㎡) 이상이고 비주거용 비율이 30% 이상인 경우에 한정	3천㎡(연간 1만㎡) 이상

※ 증축, 대수선, 리모델링, 용도변경은 인·허가된 면적만을 말함

• 위 규모 이상의 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성 또는 건축물을 건축·대수선·리모델링 또는 용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위로서 설치되거나될 예정인 부동산, 그 부동산의 이용권을 공급하고자 하는 자는
  ① 주영업소 소재지 관할 시·도청에 부동산개발업등록을 하거나
  ② 부동산개발업 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 개발사업을 할 수 있음
  <예>
  • 회사가 사옥·판매시설을 개발, 그 일부(2천㎡, 연간5천㎡)를 최초로 판매·임대하는 경우
  • 자기소유 토지를 규모이상 개발하여 타인에게 최초로 판매·임대하고자 하는 경우
  기존 판매·임대된 것과 본인이 사용하던 것을 재차 판매·임대할 경우에는 등록대상이 아님

부동산개발업 등록예외(법 제4조, 법시행령 제3조)

• 국가·지방자치단체
• 한국토지주택공사, 그 밖의 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관중 대통령령으로 정하는 자
• 「지방공기업법에 따른 지방공사 및 지방공단
• 「주택법」제9조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자가 주택건설사업 또는 대지조성사업을 하는 경우에 한하여 등록예외를 인정 - 주택건설사업자 또는 대지조성사업자가 주택건설사업 또는 대지조성사업 외의 부동산개발사업을 할 경우 등록 대상
• 다른 법률에 따라 해당 부동산개발을 시행할 수 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자
  (해당 법률에서 정하고 있는 부동산개발에 한정하여 등록제외됨)
  다른 법률에 따라 시행자로 지정받은 자"의 적용 기준
  • 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 정비사업을 시행할 수 있는 자
  • 「주택법」제9조에 따른 등록을 하지 아니하는 주택건설사업 또는 대지조성사업의 시행자로서 20세대미만의 주택건설사업 또는 1만㎡미만의 대지조성사업을 시행할 수 있는 자

부동산개발업 등록주체

• 토지소유자가 아닌 사업시행자(건축주)가 등록 주체임
  즉, 토지를 사용승락 받아 건축허가를 받을 경우 건축주가 등록
  ⇒ 토지소유자가 사업시행자(건축주)인 경우
  • 부동산개발업 등록을 하거나,
  • 부동산개발업 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 개발사업을 할 수 있음
    - 택지개발지구내 분양된 토지는 공동개발 협약가능

  ⇒ 토지소유를 하지 않은 자가 사업시행자(건축주)인 경우

  • 공동개발 협약이 불가하므로 반드시 사업시행자(건축주)가 부동산개발업 등록을 하여야 함
    - 즉, A소유토지를 B가 사용승낙 받았을 경우 협약 불가

공동개발사업 협약체결(법 제4조제4항, 법시행령 제7조)

부동산개발업을 등록할 수 없거나 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 할 경우 등록사업자와 협약을 체결하여 할 수 있으나 협약을 체결하기 위해서는 개발대상의 토지의 소유권을 확보하고 있어야 함

• 개발대상 토지가 가등기, 가등기담보권, 가압류 등(이하 저당권이라 함)이 있는 경우에는 부동산의 판매전까지 그 저당권을 말소 또는 저당권 등의 권리자로부터 해당사업 사항에 대한 동의를 받아야 부동산 개발이 가능함(택지개발지구내 분양된 토지는 협약체결 가능)
  - 법정용어 사용 : "약정" 또는 "계약"으로 표현하지 말고 "협약"으로 표현할 것
  ⇒ 필수 협약내용(법시행령 제7조제2항)
  • 토지소유자와 등록사업자간 개발된 부동산의 사용·처분, 수익의 분배, 사업비의부담, 사업기간, 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관한 사항을 반드시 포함해야 함

  ⇒ 부동산개발업등록증 대여금지(법 제10조)

  • 법 제25조제1항 규정에 의거 부동산개발업 등록대여시 부동산개발업 등록을 취소하고, 법 제38조의 규정에 의거 등록증을 대여한 자와 대여 받은자는 1년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처함

부동산개발업의 개시 및 종료시점

• 개시시점 : 최초 인·허가 시점
• 종료시점 : 판매의 경우 소유권이전 등기가 완료된 시점이고, 임대의 경우는 잔금 납부가 완료된 시점임 (즉, 인·허가된 면적 전체의 소유권 이전 또는 임대를 의미)
• 따라서, 협약체결할 경우 인·허가 전에 협약체결하여야 하며 종료시점까지 협약체결 요건을 유지하여야 함

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